Thị trường bất động sản đối mặt áp lực giảm giá nửa cuối năm

Theo báo cáo từ SSI Research, thị trường bất động sản đang có sự chuyển dịch rõ rệt từ giai đoạn tăng trưởng về giá sang giai đoạn điều chỉnh dựa trên thanh khoản. Lãi suất cho vay mua nhà neo ở mức cao được xác định là rào cản lớn nhất, làm suy giảm khả năng chi trả và trực tiếp gây sức ép lên nhu cầu của người mua.

Áp lực từ rào cản lãi suất

Số liệu từ nhóm nghiên cứu cho thấy chi phí vốn đã tăng mạnh:

Lãi suất ưu đãi cố định 12 tháng: Tăng lên mức 8,5 – 10% (trước đó là 6,5 – 8,2%).
Lãi suất thả nổi: Dao động ở mức rất cao, từ 11 – 15% (trước đó là 9 – 11%).

Sự gia tăng này tạo áp lực tài chính cực kỳ lớn cho khách hàng, đặc biệt là nhóm mua nhà trên thị trường chuyển nhượng sau khi hết thời gian ân hạn nợ gốc. Đồng thời, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng cũng trở nên khó khăn hơn trong bối cảnh thanh khoản hệ thống căng thẳng.

Sự phân hóa giữa các phân khúc

SSI dự báo mặt bằng giá nhà đất ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh giảm, tuy nhiên mức độ ảnh hưởng sẽ có sự phân hóa:

Phân khúc chung cư và khu đô thị đồng bộ: Vẫn giữ được lực đỡ nhờ nhu cầu ở thực và làn sóng tái định cư từ các dự án hạ tầng trọng điểm. Dẫu vậy, nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang (chiếm 86 – 88%), vốn là nhóm rất nhạy cảm với biến động lãi suất.
Thị trường nhà đất (đất nền, nhà riêng lẻ, nhà phố): Chịu áp lực thanh khoản nặng nề hơn do rủi ro từ việc mở rộng các quy hoạch đô thị lớn.

Làn sóng cắt lỗ xuất hiện

Thực tế trên thị trường thứ cấp cho thấy lượng hàng cần bán tháo đang tăng lên nhanh chóng, phần lớn đến từ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà.

Báo cáo từ VARS ghi nhận hiện tượng cắt lỗ từ 100 – 300 triệu đồng/sản phẩm tại một số dự án chung cư và nhà thấp tầng. Ở các khu vực từng xảy ra sốt đất, giá bán đã đi ngang hoặc giảm nhẹ, tạo áp lực tâm lý đè nặng lên nhóm đầu cơ “lướt sóng” vốn chỉ có sẵn 10 – 30% vốn tự có.
Số liệu từ CBRE cũng đồng tình khi chỉ ra đà tăng giá chung cư thứ cấp đã chững lại từ cuối năm ngoái. Đến hết quý I, hơn một nửa số dự án thứ cấp phải giảm giá chào bán hoặc giữ nguyên giá. Ở phân khúc nhà liền thổ, sức hấp thụ nguồn cung sơ cấp giảm mạnh 48% so với cùng kỳ.

Nhiều chủ nhà khi bước vào giai đoạn hết hạn ưu đãi ân hạn nợ gốc buộc phải chủ động hạ giá sâu để nhanh chóng thoát hàng, giải tỏa áp lực dòng tiền.